Альтернативная продажа квартиры что это

Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Альтернативная продажа квартиры что это

Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие. Все эти способы поименованы в законе, где установлен механизм их реализации.

Неофициально риелторы делят куплю-продажу на прямую и альтернативную.

Что такое альтернативная продажа квартиры, и каким законом регулируется она: это обычная сделка купли-продажи квартиры, предусматривающая последующую покупку жилья на вырученные деньги.

Сложность альтернативной продажи заключается в проведении сделок по продаже и покупке одновременно. В цепочке может участвовать несколько квартир и продавцов, а объектами могут быть как квартиры в новостройках, так и вторичное жилье.Подписанию договоров предшествует большая организационная работа со сторонами.

Пошаговая инструкция

Порядок совершаемых действий при альтернативной продаже включает в себя одновременный поиск подходящего варианта квартиры и продажу имеющегося жилья. В общем, не детализированном виде, он включает в себя:

  • оценку недвижимости;
  • поиск покупателя на свою квартиру;
  • поиск новой квартиры для себя;
  • проверку юридической чистоты сделки (документы, владельцы, жильцы);
  • заключение предварительных договоров по двум объектам;
  • внесение денег в депозит;
  • заключение основных договоров;
  • регистрация договоров в Росреестре;
  • подписание актов приема-передачи;
  • получение выписки и окончательные расчеты.

Каждый из пунктов предполагает совершение не единичного действия, а комплекса, обеспечивающего успешное завершение этапа.

Оценка квартиры

Производится самостоятельно или с привлечением экспертов, которые готовят заключение о стоимости квартиры. Дополнительно собственник вправе взять справку из БТИ, в которой указывается цена недвижимости, или воспользоваться суммой, указанной в кадастре.

Самостоятельная оценка проводится на основании изучения о продаже квартир, имеющих аналогичные характеристики и местонахождение.

Поиск покупателя и квартиры для себя

Этап предполагает изучение объявлений о продаже квартир и размещении собственного на различных информационных ресурсах и поиска аудитории, готовой покупать жилье в определенном ценовом сегменте. Допустимо привлечь риелторов, которые займутся решением организационных вопросов, поиском кандидатур и подходящих вариантов.

Стоимость услуг агентств недвижимости довольно значимая: риелторы берут в районе 5% от стоимости жилья, что составляет довольно крупную сумму. Уплачивается она до совершения продажи либо по частям: все зависит от договоренности с клиентом. При этом агентство не гарантирует идеальное оказание услуг в срок, на который рассчитывает клиент.

Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

Проверка юридической чистоты

Предполагает нивелирование всех рисков, связанных с возможным последующим оспариванием сделки. Нюансов много:

  • дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
  • соблюдение интересов несовершеннолетних;
  • соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
  • подлинность документов;
  • снятие с регистрации жильцов;
  • соблюдение срока для принятия наследства;
  • проверка полномочий представителя.

Для выполнения проверки допустимо пригласить юриста. Такие услуги обычно оказывают и риелторы, помогающие оформить сделку.

Заключение предварительных договоров

После поиска покупателя и подходящей квартиры для покупки стороны фиксируют свои намерения посредством подписания предварительных договоров купли-продажи. Чаще всего такие соглашения предполагают выплату аванса или задатка, подтверждающего серьезность намерений.

Предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и не порождают обязательств по передаче квартиры (статья 429 ГК РФ). В случае эксцесса одна из сторон сможет требовать только понуждения к подписанию основного соглашения.

Обратите внимание! Предварительные договоры рекомендуется заключать у нотариуса и подробно описывать условия возврата аванса в случае отказа одной из сторон от сделки.

Внесение денег в депозит и ипотека

Оплата может производиться по безналичному расчету или наличными деньгами через ячейку. Для альтернативных сделок чаще всего используется несколько ячеек, как минимум – две.

С привлечением заемных средств ситуация осложняется преодолением банковских барьеров. Начинать следует перед размещением объявления о продаже квартиры, поскольку процедура может затянуться.

Заключение основных договоров

После подготовки документов стороны приступают к основному этапу. Основной договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Привлечение нотариуса необходимо только в отдельных случаях. Но стороны по обоюдному согласию вправе оформить нотариальную сделку.

Договоры подписываются одновременно, чтобы все последующие операции, включая окончательные параллельные расчеты, прошли удачно.

Регистрация права собственности

На регистрацию договоры также подаются одновременно. Особенности сделок, связанные с приостановкой процесса, рекомендуется оговаривать письменно. Все сделки из цепочки связаны между собой, поэтому вполне допустимо урегулировать вопросы регистрации в соглашениях и предусмотреть последовательность действий сторон.

Иные действия, такие как передача квартир, денег, подписание актов также происходит одновременно.

Особенности альтернативной продажи

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

Порядок расчетов при совершении альтернативных сделок

При альтернативных сделках расчеты и другие операции должны проходить синхронно. Основная сложность заключается в организации действий всех участников.

Чаще всего расчеты проводятся через ячейку наличными деньгами. В случае привлечения заемных средств порядок действий такой:

  1. Одобрение кредитной организации на предоставление денег. Оно действует ограниченный срок, около 4 месяцев.
  2. Если покупатель также приобретает жилье в кредит, желательно, чтобы банки совпадали.
  3. После согласования всех условий сторона вносит задаток, совпадающий с предоплатой за жилье.
  4. Расчеты производятся чаще всего через банковскую ячейку, даже при получении кредита. Есть и иные способы, к примеру аккредитив, но он сложнее.

Соответственно, в залог оформляется приобретаемая квартира, а не недвижимость, стоящая на продаже.

Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

Налогообложение

Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом. Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи. Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

Обратите внимание! Продавец вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Предусмотрен и другой вариант уменьшения налоговой базы, такой как вычет в размере понесенных расходов. Разница между ценой проданной квартиры и приобретенной облагается налогом. Если она отрицательная, то налог не начисляется.

Не рекомендуем жульничать с ценой, указываемой в договоре, особенно если речь идет о малознакомых людях. Стоимость указывается реальная по нескольким причинам:

  • Занижение цены вызовет вопросы у проверяющих органов.
  • Низкая цена – фактор риска, этим приемом пользуются мошенники для того, чтобы расторгнуть договор и остаться в выигрыше между разницей в фактически полученных деньгах и той сумме, которую им придется вернуть.

Что касается покупателя, если ранее он не пользовался вычетом, предоставляемым на покупку нового жилья, то закон предоставляет ему такую возможность. Для этого следует обратиться с декларацией, заявлением и приложить подтверждающие документы.

Важно! Декларация о доходах подается всегда. Налоговая не знает, за сколько вы купили или продали квартиру. И после продажи, скорее всего, вам придет письмо с просьбой отчитаться о полученных доходах.

Риски, возникающие при альтернативной продаже

Альтернативная продажа сложна организацией. Все сделки проводятся одновременно, отсюда и специфические подводные камни. Помимо них, на куплю-продажу распространяются риски, возникающие при традиционной купле-продаже.

Таблица 1. Описание рисков, возникающих при совершении альтернативных сделок

РискОписание
Несогласованность действий или неорганизованностьАльтернативная продажа предполагает совершение синхронных сделок. Прежде всего, из-за оплаты: получив деньги от покупателя, продавец передает их в оплату другой квартиры. Задержки могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку
Неадекватные ожидания участников цепочкиПриводят к увеличению сроков оформления купли-продажи или повышению цены
Риск частичной регистрацииСделки, заключаемые участниками цепочки, не связаны между собой для регистратора. Более того, договоры могут попасть к разным сотрудникам Росреестра. На случай приостановления регистрационных действий по одному из соглашений стороны предусматривают порядок действий. Определяется, что по другим договорам также подается заявление о приостановлении
Внезапный отказ от сделки или одностороннее изменение ее условийОтказ кого-либо из участников цепочки от сделки практически полностью сорвет всю организацию по выстраиванию отношений внутри и их оформлению. Спасет только быстрая замена стороны, иначе с большой долей вероятности сделка не состоится. Аналогично дело обстоит с изменением условий заключения соглашения: на них соглашаются либо ищут альтернативу

Продавать квартиру по описанному альтернативному способу довольно трудоемкоиз-за сложной организационной структуры. Поэтому для совершения сделки и ее удачного завершения рекомендуется привлекать помощников.

Больше информации в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/alternativnaya-prodazha-kvartiry/

Что такое альтернатива и альтернативная сделка при купле-продаже квартиры?

Альтернативная продажа квартиры что это

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки.

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье, любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя, так и покупателя и продавца одновременно.

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

  • одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки,
  • сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причинепродавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

  1. прямая (чистая) продажа,
  2. альтернативная сделка,
  3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника:

Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

  • улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры,
  • изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.,
  • разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья,
  • съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

Обоим продавцам необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН),
  • договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.),
  • кадастровые паспорта,
  • справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц),
  • генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателямсогласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

ПокупательПродавец/Покупатель 1Продавец/Покупатель 2Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

«Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.

Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

Советы профессионалов

Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости.

Риэлторы советуют:

  • При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками. Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело,
  • Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир, которые практически всегда обречены на срыв. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке — тем лучше. Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки,
  • Альтернативная сделкакрайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать. С другой стороны, если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей,
  • Лучшее время для проведения альтернативных сделок — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-rabotayut-alternativnyie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi

Что такое прямая продажа квартиры?

Альтернативная продажа квартиры что это

Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.

Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.

Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.

Существует 2 стандартных типа продаж:

  • прямая (свободная/чистая) продажа;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.

При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:

  • зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
  • претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
  • обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
  • необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.

Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.

Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.

Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.

Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:

  • паспорт собственника или доверенного лица;
  • свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
  • свидетельство о браке;
  • письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
  • техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
  • выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
  • разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
  • договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
  • справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.

Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).

Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.

Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:

  • паспорт нового собственника;
  • договор купли-продажи;
  • заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
  • правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:

  • дата выселения прежних хозяев;
  • передача ключей от квартиры;
  • снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
  • возможное наличие обременений на имущество и пр.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

  • Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
  • При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

  • разделе квартиры с долевыми собственниками;
  • проживании родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
  • разъезде коммунальных жильцов;
  • выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Как заключать альтернативные сделки по недвижимости – ЖСС Журнал

Альтернативная продажа квартиры что это

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции.

Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру.

Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

Деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней. Продавцы промежуточных квартир в цепочке доплачивают разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры

Альтернативные сделки сложно организовать: большинство квартир находятся в долевой собственности, в них прописаны дети, они взяты в ипотеку, могут быть приватизированы или у них могут быть другие условия, которые обязательно надо учитывать.

Альтернативные сделки слишком сложны, чтобы проводить их самостоятельно. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров.

Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Такие сделки, как правило, ведут сразу несколько профессиональных агентов — у неподготовленного собственника просто нет шансов сделать все самому.

При этом цена ошибки слишком высока — сорванная сделка, долгий поиск новых вариантов, а, иногда, и потеря денег в виде задатка.

Этот человек будет работать над вашей сделкой неделями или даже месяцами и уделит ей все свое внимание.  

Простая альтернатива

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн —  забирает продавец последней квартиры в цепочке.

Цепочка продавцов и покупателей

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Например, владелец трехкомнатной покупает две однокомнатные, а один из продавцов покупает себе однокомнатную в другом районе. Это 4 квартиры, стороны и договора.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Допустим, вы продаете свою двухкомнатную квартиру и однушку жены, чтобы купить трехкомнатную. Продавец вашей новой трехкомнатной квартиры меняет ее на две, а вам не хватает денег и приходится брать ипотеку. В этой сделке будет 5 квартир и минимум 5 человек.

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров: тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться. Формально все договоры купли-продажи в альтернативной сделке не связаны друг с другом — юридически независимы. Поэтому регистратор может зарегистрировать один переход права собственности и не зарегистрировать документы по другим квартирам — цепочка сорвется.

Например, в документах одного из участников будет ошибка и вся сделка будет приостановлена: никто не сможет забрать деньги или заехать в квартиры. Придется приостанавливать подписание остальных договоров и ждать пока ошибку исправят. Иногда регистрацию вообще нельзя провести: например, обнаруживается забытый собственник, который против продажи.

Если продавать квартиры последовательно, придется регистрировать каждую квартиру отдельно, каждый раз перекладывать деньги из ячейки в ячейку — это очень долго. Кроме того, если разорвать сделку во времени и не успеть сразу после продажи старой квартиры купить новую, придется тратиться на съемное жилье. Гораздо проще заключить все договоры сразу.

Чтобы не допустить срыва сделок, проще всего провести все сделки одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры не надо проверять Росреестру, срок регистрации короткий, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Другой вариант — нанять исполнителя — специального юриста, который займется регистрацией всех договоров самостоятельно. У него большой опыт, одному ему легче отследить и проконтролировать ход регистрации.

Третий вариант — отслеживать ход регистраци по номерам заявлений на сайте Росреестра или по номеру 8-800-100-34-34.

Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что очередной продавец должен выбрать себе квартиру только в прямой продаже — чтобы цепочка остановилась.

Сделки с большим количеством квартир лучше разбить на части, иначе получится слишком длинная цепочка продаж с согласованием множества условия с большим количеством участников.

Пример из нашей практики — цепочка из 4 квартир

Москва – Голицыно – Одинцово – Люберцы.

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Москве за 7,5 млн ₽.

Особенности сделки:  

  • квартира досталась семье от родителей жены;
  • квартира приватизирована;
  • прописаны отец, мать и дочка;
  • муж с женой развелись, муж отказался от приватизации в пользу жены и дочки;
  • муж живет в квартире и не хочет съезжать — у него есть право жить в квартире пожизненно, несмотря на отказ от своей доли.

Муж с женой договорились продать квартиру и купить каждому по отдельной новой. Если бы муж не отказался от своей доли, его доля стоила бы 2,5 млн. Но раз доли у него нет, они договорились с женой, что он получит столько, сколько необходимо для покупки.  В ситуации этой бывшей семьи альтернатива — единственный вариант.

Какую схему составили:

  • нашли покупателя на двушку в Москве — он покупает квартиру в ипотеку;
  • нашли квартиру в Голицыно для мужа (3,05 млн) и в Люберцах (4,075 млн) — для жены и ребенка;
  • собственник квартиры в Голицыно хочет продать жилье и купить новое в Одинцово;
  • находим для собственника квартиры в Голицыно альтернативу в Одинцово с 2 собственниками в долях по ½.
  • у найденного вариант бардак с документами: нет документа об основании собственности, техпаспорта, в ЕГРН нет номера квартиры, расходится площадь квартиры в разных документах;
  • исправляем проблему с документами с квартирой в Голицыно за неделю — без помощи агентства это заняло бы у собственника месяц;
  • у квартиры в Люберцах 1 собственник, он не ищет альтернативу, но у него непогашенная ипотека.

Что мы сделали:

  • составили план сделки, подготовили документы;
  • предоставили план сделки кредитному менеджеру в банке.

Как прошла сделка:

  • чтобы не ездить в банк для подписания кредитного договора, потом к нотариусу для заключения и обратно в банк, нашли нотариуса, который работает по номеру кредитного договора;
  • одновременно подписали договоры у нотариуса в Одинцово и Москве. Если квартира в долевой собственности, договор обязательно надо подписывать у нотариуса. Это стоит 25 000 – 30 000 ₽. При этом каждый договор надо подписывать в том районе, в котором расположена квартира — нотариусы работают территориально;
  • подписываем в банке, в котором у покупателя двушки в Москве ипотека,  договоры купли продажи с собственниками квартиры в Голицыно и Люберцах, а покупатель московской квартиры одновременно подписывает кредитный договор и закладную от банка;
  • банк подготовил 4 ячейки, в 3 из которых кладутся деньги ипотечного покупателя московской квартиры:

1 ячейка — 3,05 млн на покупку квартиры в Люберцах,

2 ячейка — 4,075 млн на покупку Голицынской квартиры

3 ячейка — 0,375 млн это разница от продажи московской квартиры, ее заберет собственница  московской двушки,

4 ячейку — продавец из Голицыно оставляет доплату за покупку квартиры в Одинцово.

У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к ячейкам — чтобы забрать деньги, надо показать оригинал ЕГРН с отметкой о переходе права собственности и копии ЕГРН других участников;

  • пригласили выездного регистратора, на которого заранее сделали нотариальную доверенность на подачу документов в Росреестр;
  • через 9 рабочих дней участники сделки забрали свои деньги в банке;
  • подписали со всеми акты прием-передачи квартиры, передали старые документы, завершили сделку.

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если  банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

Как проходит сделка

В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже

Несогласованность участников — главная проблема альтернативных сделок. Если один из участников цепочки допустит ошибку или затянет подписание договоров, все сделки цепочки сорвутся.

Поэтому так важно перед подписанием договоров детально проработать все нюансы и условия сделки: проверить документы, обговорить действия участников в случае проблем и срыва сделки — все должны действовать по плану.

  1. Оцените свою квартиру, присмотрите несколько вариантов обмена, определите размер доплаты.

Чтобы сделка была проще, ищите покупателей и продавцов, которые хотят получить деньги, а не обменять квартиру на другую. Если они тоже ищут квартиры, у них уже должен быть покупатель.

  1. Найдите покупателя на свою квартиру, оформите договор задатка

В предварительном договоре обязательно пропишите условия его расторжения и условия задатка, если какая-то часть сделки сорвется.

Уточните статус квартиры — вдруг она тоже продается через альтернативу. Вам будет проще, если для продавца это прямая продажа.

  1. Определитесь с новой квартирой, проверьте ее юридическую чистоту, оформите на нее задаток.

Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен

Проверьте, что у покупаемой квартиры нет обременений и ограничений на продажу.

  1. Согласуйте сделку со всеми участниками, подготовьте нужное количество договоров

Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации

  1. Подготовьте денежные расчеты — арендуйте банковскую ячейку или переведите деньги на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Для передачи денег обычно арендуют несколько банковских ячеек: одну для основной суммы, другую для доплаты.

  1. Подпишите договоры купли-продаж всех квартир одновременно
  2. Зарегистрируйте переход права собственности в МФЦ, получите деньги, подпишите акты приема-сдачи квартиры (передаточные акты).

Для налоговой продажа одной квартиры и покупка другой не связаны. Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока, надо заплатить налог с продажи. С покупки вы можете получить налоговый вычет. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Запомнить

  1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
  2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно  собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
  3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
  4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
  5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
  6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
  7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
  8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
  9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Источник: https://an-zss.ru/blog/kak-zakljuchat-alternativnye-sdelki-po-nedvizhimosti/

Без исков
Добавить комментарий