Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

Продажа квартиры в ипотеку — риски продавца, документы

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.

В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:

  • Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
  • Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
  • Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по страховке как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
  • Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
  • Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.

Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.

При наличии обременений на квартире, предложенной в ипотеку, банк стопроцентно откажет в сделке.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

  • искать покупателя;
  • показывать недвижимость сторонним людям;
  • отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

  • Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
  • Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
  • Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
  • Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
  • Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

  • Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
  • Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
  • Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Необходимые документы

  • правоустанавливающая документация на жилье;
  • копии персональных документов от всех собственников жилья;
  • вся документация технического плана на квартиру;
  • копия домовой книги или ее выписка;
  • копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

  • текущий состав всех собственников жилья;
  • текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

  • последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
  • необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

  • копия водительского удостоверения;
  • военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
  • справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога.

Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья.

И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

  1. Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
  2. Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
  3. Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
  4. Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
  5. Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
  6. Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
  7. Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.

Риски сделки для продавца

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Риски для покупателя

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

  • наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
  • подделка документов на всех уровнях;
  • отсутствие необходимых документов;
  • несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
  • несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Подводные камни

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.

Советы

  • Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
  • Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
  • Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
  • Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

  • Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
  • Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
  • Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
  • Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Источник: https://houseconnect.ru/realty/ipoteka/prodazha-kvartiry-riski-prodavca.html

Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 4 712, сегодня: 8 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Что такое прямая продажа квартиры?

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.

Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.

Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.

Существует 2 стандартных типа продаж:

  • прямая (свободная/чистая) продажа;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.

При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:

  • зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
  • претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
  • обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
  • необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.

Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.

Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.

Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.

Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:

  • паспорт собственника или доверенного лица;
  • свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
  • свидетельство о браке;
  • письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
  • техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
  • выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
  • разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
  • договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
  • справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.

Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).

Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.

Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:

  • паспорт нового собственника;
  • договор купли-продажи;
  • заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
  • правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:

  • дата выселения прежних хозяев;
  • передача ключей от квартиры;
  • снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
  • возможное наличие обременений на имущество и пр.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

  • Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
  • При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

  • разделе квартиры с долевыми собственниками;
  • проживании родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
  • разъезде коммунальных жильцов;
  • выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Прямая Продажа Квартиры Что Это Такое Возможна Ли Ипотека

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

  1. обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
  2. необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
  3. зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
  4. претензий со стороны третьих лиц на право собственности.

Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором.

До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

  1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

Прямая продажа квартиры что это такое

3. Также исключается альтернативный подбор квартиры (комнаты, дома) для дальнейшей покупки недвижимости, поскольку у продавца есть место для проживания.

Следовательно, собственнику, реализовавшему свою квартиру, не потребуется подбор альтерната, что сократит время на осуществление сделки и удвоит вашу вероятность покупки квартиры без лишней проволочки.

К тому же и въехать в свое новое жилье получится тотчас же после оформления сделки в Росреестре и получения ключей от бывшего владельца. Это может произойти в тот же день.

Чаще покупатели тщательнейшим образом подходят к выбору квартиры, в которой им предстоит проживать, что не вызывает удивления.

А если в качестве продавца выступает владелец недвижимости, пожелавший сбыть по высокой цене свою «убитую» квартиру и на вырученные деньги приобрести недорогое, но прекрасно отремонтированное жилье в комфортном районе, то Вы рискуете прождать очень долго. Может пройти не один месяц, когда, наконец, такого продавца все устроит и сделка все же произойдет.

Прямая продажа квартиры, что это такое

  1. обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
  2. необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
  3. зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
  4. претензий со стороны третьих лиц на право собственности.

Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

  • Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
  • Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
  • Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
  • Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
  • Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности.

Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.

От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

  • дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу;
  • незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние;
  • квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры);
  • дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта;
  • недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

Интересное:  Может ли сбербанк после решения суда продать долг коллекторам

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Что такое прямая продажа квартиры и почему она более выгодна, чем остальные варианты

  • отсутствие необходимости ожидания замыкания «цепи недвижимости». Возвращаемся к третьему пункту характерных особенностей сделок подобного рода и видим, что лицо, избавляющееся от жилья, имеет право воспользоваться опцией альтернативного выбора жилья. Ее суть заключается в том, что вы получите право собственности только тогда, когда продавец найдет себе устраивающий его вариант. Но при этом подобный метод может применяться и продавцом той недвижимости, которую желает купить лицо, реализующее свою квартиру вам. Цепь можно продолжать долго.

Более того, порой появляется и еще одна немаловажная проблема. Продавец может так и не найти необходимый ему вариант. В таком случае все время ожидания будет потрачено впустую. Но деньги-то вы уже передадите. Здесь же стоит упомянуть и о том, что существуют и определенные мошеннические схемы, после чего вы можете попросту не увидеть своих денег.

Поэтому прямая сделка имеет ключевое преимущество: она позволяет не допустить ее появления. Вы передаете деньги, получаете ключи и имущественные права сразу;

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Тогда с учетом социальной характеристики лиц могут быть намеки на заключение сделки при тяжелом стечении обстоятельств. В этой связи сделка не должна совершаться как бы единовременно, сразу. Нужно создать ощущение, что с момента договоренности и заключения сделки прошло значительное время.

А также показать, что собственники понимали смысл на протяжении длительного времени. В этой связи перед основной сделкой следует хотя бы для видимости заключить предварительный договор. А через некоторое время основной договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом.

Как в предварительном, так и в основном договоре делайте сноску о том, что продавец не находится в трудном (чрезвычайном) положения и совершает сделку не находясь в безвыходном положении.

Интересное:  Сколько стоит страховка без ограничений на автомобиль

Добрый день! Покупаем квартиру, которая частично находится в ипотеке, деньги вместе с риелтором в банке внесли в счёт погашения ипотеки продавца, обременение с квартиры снято, все жильцы выписаны, но накануне заключения основного договора и перевода оставшейся суммы продавцу за квартиру, продавец умер, сделка не состоялась. Подскажите как теперь вернуть деньги, которые мы вносили в счёт погашения ипотеки?

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Если кредитор согласился на переуступку прав на ипотечную квартиру, то нового заемщика будут проверять тщательнейшим образом. Проверка будет проводиться так, словно человек оформляет кредит «с нуля».

Этот человек должен будет банку предоставить полный пакет документов, нужных для рассмотрения его платежеспособности и дальнейшей возможности кредитования. Однако, собрать этот пакет документов намного проще, нежели оформлять новую ипотеку. Безусловно, это экономия денег, времени и сил.

Банк не будет проверять документы на квартиру, поэтому решение будет принято значительно быстрее.

Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.

Что такое прямая продажа квартиры

  1. Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
  2. Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
  3. Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.
  1. Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
  2. Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
  3. Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
  4. Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
  5. Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
  6. Возможность получить скидку при срочной продаже.
  7. Заключение сделки только с собственником жилья.

24 Июл 2019      glavurist         65      

Источник: https://mainurist.ru/privatizatsiya/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe-vozmozhna-li-ipoteka

Прямая продажа квартиры: что это такое и какие еще есть способы

Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

Ежедневно по всему миру совершаются сотни тысяч сделок по приобретению недвижимости. Продавцы желают продать подороже, а покупатели — приобрести подешевле. Извечный закон рынка не меняется.

Продажи квартир бывают двух видов — прямая и альтернативная. Каждый из способов имеет как положительные нюансы, так и отрицательные. Что значит прямая продажа квартиры и в чем она заключается, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, способ имеет отрицательные и положительные стороны. Рассмотрим их и выявим отличительные особенности.

Плюсы.

  1. Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
  2. Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
  3. Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
  4. Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
  5. Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
  6. Возможность получить скидку при срочной продаже.
  7. Заключение сделки только с собственником жилья.

В практике часто бывают случаи признания договора недействительным, даже если квартира казалась абсолютно чистой.

Каковы отрицательные стороны способа?

  1. Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
  2. Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
  3. Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.

Важно! Если вы сомневаетесь в «прозрачности» сделки, обратитесь за помощью к юристу и выясните все факты самостоятельно.

Другие виды продаж квартир

Наряду с прямым способом продажи есть еще два — альтернативный и так называемая цепочка. Рассмотрим их далее и проанализируем.

Альтернатива

Самый распространенный способ сбыта недвижимости — альтернативный. Почему так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не откладывают финансы на счет или к себе под подушку.

Сделка купли-продажи происходит одновременно, то есть в один день на обе квартиры. Соглашения подписываются одновременно, как и регистрация документов.

Способ помогает продать квартиру и сразу же приобрести новую, хоть этот процесс и немного сложнее, чем чистая продажа. Альтернативная продажа несет свои риски и занимает больше времени.

Цепочка

«Цепочка квартир» — продаются сразу несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры — это покупатели в следующей. Поэтому этот метод и называется «цепочкой».

Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. Взамен ей он приобретает 2-комнатную и 3-комнатную квартиру. Получилась цепочка из трех квартир, в которой вместо одной покупают сразу две (альтернативных).

Чем длиннее цепочка, тем больше участников и больше рисков. Сделка занимает много времени. Если один элемент цепочки «сломается», рухнет вся система. В практике цепочки свыше четырех объектов — явление редкое.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/pryamaya-prodazha-kvartiry.html

Без исков
Добавить комментарий