Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

  • Пашни;
  • Фермы;
  • Пастбища;
  • Сенокосы;
  • Сады;
  • Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
  • Земли, занятые водоёмами;
  • Внутренние коммуникации сельхозугодий;
  • Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

  • Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
  • Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
  • Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
  • Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
  • Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

  1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
  2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
  3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
  4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Заключение

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ks-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

С/х земли: сколько стоит гектар и из чего формируется показатель?

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

Земли сельхозназначения на сегодняшний день являются одним из самых распространенных в России земельных территорий.

Гектар в качестве единицы измерения используется в России с 60-х гг. ХХ века, когда была сформирована международная система мер и весов (СИ). Однако в эту систему он не включен. В настоящее время гектар как единица измерения используется в юридических и метрических системах для обозначения площади тех или иных территорий.

Гектар является единицей измерения площади, равной площади квадрата со стороной сто метров. В России данная единица используется для измерения площади участков в сельском хозяйстве, а также лесных участков, поставленных на учет. При обозначении площади в гектарах принято его сокращенное обозначение – га (в международной системе – ha).

Измерение площади в гектарах является достаточно удобным, так как позволяет достаточно легко определить количество гектар в конкретном участке, если знать его длину и ширину в метрах (один гектар равен десяти тысячам квадратных метров).

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Факторы, влияющие на оценку

Земли сельхозназначения имеют свою стоимость – кадастровую и рыночную. При проведении оценки таких земель учитывается целый ряд специальных факторов, к которым относятся:

  • Качество и разновидность почв, на которых расположен тот или иной участок (если почвы, входящие в состав участка, неоднородны по своему составу);
  • Вид тех сельскохозяйственных культур, которые можно выращивать на всем участке, а также в том случае, если участок возможно разделить на несколько частей;
  • Выбор допустимого севооборота (то есть чередования различных видов посевов для улучшения качества приносимого участком урожая);
  • Определение того количества урожая, который должна принести каждая выращиваемая на данной территории сельскохозяйственная культура исходя из ее качественных характеристик, при соблюдении условий выращивания на данном участке;
  • Установление рыночной стоимости полученного урожая каждой конкретной культуры, выращенной на данном участке;
  • Определение затрат в их удельном значении, которые были совершены на выращивание конкретной культуры (или культур) на данном участке;
  • Расчет затрат на поддержание плодородия почв на данном участке в значении их удельной величины;
  • Определение максимального уровня дохода собственника участка исходя из осуществленного им севооборота;
  • Расчет максимальной прибыли собственника участка с учетом всех понесенных затрат на обслуживание участка, выращивание конкретных культур. Кроме этого проведение мероприятий, направленных на поддержание должного уровня плодородия почв на участке.

Кроме перечисленных факторов, имеющих отношение непосредственно к землям сельхозназначения, при проведении оценки стоимости участка будут учитываться также и показатели, характерные для земельных участков в целом:

  • Расположение участка относительно населенных пунктов, инфраструктурных сетей, а также крупных промышленных объектов, которые могут оказать влияние на экологическое состояние земель;
  • Наличие установленных обременений на использование данного участка (установленные сервитуты или расположенные на территории надела постройки и здания, которые не позволят эксплуатировать участок в полном объеме);
  • Проведение мероприятий по установлению и узакониванию имеющихся границ участка и наличие документов, подтверждающих факт проведения таких мероприятий;
  • Сведения о том, в каком виде и в каком объеме данный участок эксплуатируется на данный момент времени;
  • Территориальное расположение земельного участка в границах административного района (в том числе, удаленность от границ такого района), а также в границах того или иного кадастрового квартала.

Исходя из перечисленных факторов складывается стоимость конкретного участка.

Средняя стоимость земель сельхозназначения

В разных регионах земли сельхозназначения имеют различную стоимость, что связано с использованием в оценке не только перечисленных выше факторов, но и принадлежностью того или иного участка к землям аграрного или промышленного региона. Как выглядит существующий диапазон цен на землю из расчёта стоимости гектара смотрите в таблице ниже.

РегионСтоимость
1Московская область, Наро-Фоминский район6870000 р
2Московская область, Воскресенский район428572 р
3Московская область, Можайский район565218 р
4Тверская область24837 р
5Ленинградская область, Всеволожский район2777778 р
6Ленинградская область, Ломоносовский район581396 р
7Ленинградская область, Тосненский район6000000 р
8Ростовская область, Веселовское водохранилище2000000 р
9Ростовская область, Новошахтинский район229730 р
10Ростовская область, Аксакайский район5000000 р
11Воронежская область, Заветинский район20000 р
12Воронежская область, Багаевский район500000 р
13Тульская область, Заокский район250000 р
14Тульская область, Кимовский район20000 р
15Тульская область, Узловский район346457 р
16Республика Коми, Сыктывкар350000 р
17Республика Коми, Ухта1000000 р
18Краснодарский край, Славянский район70000 р
19Краснодарский Край, Темрюкский район55000 р
20Владивосток1300000 р

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/zemli-sh-cena.html

Земли сельскохозяйственного назначения и их кадастровая оценка

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

В наши дни вопросы купли и продажи встают очень часто, поэтому правильному расчёту стоимости товара уделяется большое внимание. Не исключение и земли сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая оценка таких угодий производится специальными службами. Однако механику образования цен часто хотят знать и обычные граждане.

Наиболее актуален этот вопрос для тех, кто непосредственно столкнулся с продажей или покупкой земельного участка.

Классификация сельскохозяйственных земель

Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:

  1. Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
  2. Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
  3. Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
  4. Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
  5. Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
  6. Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.

Эти общепринятые группы являются основополагающим фактором для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Факторы, влияющие на стоимость

Кроме предназначения сельскохозяйственных земель, на кадастровую оценку влияют и другие факторы. Наиболее важный из них — это реальный доход, который можно получить с данного участка. Вот что может влиять на определение этого показателя:

  • Самый главный показатель — качество самой земли, её плодородные свойства и наличие полезных ископаемых или других ресурсов.
  • Местные погодные условия. Климат порой оказывает ключевую роль в количестве и качестве урожая или других источников дохода с данного участка.
  • Цена продуктов производства на рынке и её себестоимость.
  • Объёмы производства. Учитывается имеющиеся мощности и наличие перспектив развития.
  • Оплата труда. Для правильной оценки кадастровой стоимости земли сельхозназначения большую роль играют затраты на оплату труда наёмных работников, используемых для производства реализуемого товара. В эту же группу включают другие затраты на производство единицы продукта.
  • Состояние рынка. Немаловажную роль на формирование результата окончательной стоимости играет спрос на производимый товар и возможности его реализации.

Кроме основных факторов, влияющих на определение цены, есть много сопутствующих менее важных, а в некоторых случаях даже определяющих, условий. Например:

  • Инфраструктура региона.
  • Урожайность и эффективность производства.
  • Рельеф местности и климатические условия.
  • Трудовая занятость местного населения.
  • Стоимость дополнительных услуг и сервиса обслуживания.
  • Генофонд, структура земель и другие факторы, влияющие на рентабельность производства.

Во время государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения максимально объективно члены комиссии стараются оценить точную стоимость участка, учитывая большинство факторов.

Порядок оформления документов

Методика определения средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения постоянно совершенствуется. Однако общие положения получения и оказания этой услуги остаются неизменными многие годы. Решившие её получить, проходят следующие этапы:

  1. Заключение договора с организацией, проводящей оценку. Во время оформления документов могут потребоваться следующие данные: права на собственность, кадастровый план, документы на недвижимость, межевание, сведения о неблагоприятных и благоприятных условиях, качество почвы и другая информация, способная повлиять на конечную цену участка.
  2. Определяются основные характеристики участка. На этом этапе собираются и уточняются все данные о границах, качестве, имуществе и законности прав на землю и недвижимость.
  3. Анализ состояния рынка на данный вид земель. В этот период оценщики изучают инфраструктуру, экономическую ситуацию в регионе, спрос на продукцию, транспортную доступность и другие факторы, влияющие на стоимость.
  4. Определение конечной стоимости. Определяется наиболее эффективное использование земель. Выбирается подходящий метод вычислений и производится окончательный расчёт цены. Результаты согласуются и выводится итоговый показатель, который указывается в отчёте для заказчика.

Стоимость услуг компаний может различаться и составляет обычно от 5 до 10 тысяч рублей. Сроки, как правило, не превышают 5 дней. Однако могут быть обстоятельства, которые значительно увеличат сроки выполнения договора. Например, большой объём дополнительных документов и значительное удаление объекта от конторы оценщика.

Качественная оценка сельхозугодий значительно снижает трудности с продажей участка или при использовании его в качестве залоговой гарантии при получении кредита или ипотеки.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/otsenka-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Кадастровая стоимость земель

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка земель — оценка для определения кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе расчетного рентного дохода («Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. №316). Расчетный рентный доход вычисляется методом капитализации земельной ренты, определяемой как разность между валовым доходом и затратами на производство продукции.

Кадастровая стоимость земель лесного фонда

Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.

) определяется следующими факторами: продуктивностью лесных земель, рыночными ценами за древесину, отпускаемую на корню, оценочными затратами на лесовозобновление, лесоохрану и периодом оборота рубки.

Эти параметры, в свою очередь, определяются составом и бонитетом древесных пород, дефицитностью лесных ресурсов и удаленностью лесных угодий от центров лесных хозяйств [56].

Максимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда зафиксирована в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах — в среднем она составляет 14 900 рублей за гектар. Самые высокие показатели отмечены для Республики Адыгея и Краснодарского края, соответственно, 26 360 и 25 390 рублей за гектар.

В этом регионе распространены ценные породы деревьев: бук, дуб высокорослый, сосна, кавказская пихта. Большая часть лесов, расположенных на склонах гор, относится к защитным лесам, не подлежащим промышленной разработке.

Кроме того, в этих республиках имеется большой дефицит лесоматериалов, что приводит к высоким рыночным ценам на древесину.

Ряду областей центра Российской Федерации также присуща высокая кадастровая стоимость земель лесного фонда, более 10 000 рублей за гектар. Это Владимирская, Воронежская, Ивановская, Калужская, Рязанская, Смоленская и Тамбовская области.

Для этих областей характерен дефицит лесных земель и преобладание ценных высокобонитетных лесных насаждений из дуба высокорослого, сосны и ели.

В эту же группу субъектов Российской Федерации входит и Московская область, для которой высокая кадастровая стоимость определяется ее столичным положением, дефицитом лесных ресурсов и доминированием защитных лесов.

В эту же группу входят Республика Мордовия, Чувашская Республика, Нижегородская, Пензенская и Ульяновская области из Приволжского федерального округа и Приморский край из Дальневосточного федерального округа.

Средней кадастровой стоимостью земель лесного фонда (5000–10 000 рублей за гектар) отличаются основные производящие древесину области европейской части России: Ленинградская, Псковская, Вологодская, Костромская, Тверская, Брянская и Новгородская, расположенные в южной и средней тайге; сюда же относятся Республики Марий Эл, Татарстан и Удмуртская Республика, Кировская, Оренбургская, Самарская и Саратовская области (Приволжский ФО). Средними показателями кадастровой стоимости земель лесного фонда обладают Хабаровский край и Еврейская автономная область (Дальневосточный ФО).

Низкой кадастровой стоимостью земель лесного фонда (1000–5000 рублей за гектар) отличаются все субъекты Российской Федерации Сибирского ФО, субъекты Северо-Западного ФО — Республики Карелия и Коми, Архангельская и Калининградская области, субъекты Дальневосточного ФО — Республика Саха (Якутия) и Камчатский край, Амурская и Сахалинская область. Причины низкой кадастровой стоимости во всех этих субъектах различны, но в основном она связана с лесоизбыточностью.

Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда (менее 1000 рублей за гектар) характерны для субъектов РФ, расположенных в отдаленных районах с преобладанием тундры и лесотундры, имеющих низкую продуктивность лесов, — Мурманской, Магаданской и Тюменской областей, Чукотского АО. Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда характерны также для Астраханской области и Республики Калмыкия, где кадастровая стоимость земель лесного фонда соответствует абсолютной ренте — 860 рублей за гектар.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

На карте представлены базовые показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 г. Около70% кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения определяется плодородием почв, на остальные факторы — местоположение и технологические свойства приходится около 30% [57].

В Южном федеральном округе установлена самая высокая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 83 920 рублей за гектар, расположены в Краснодарском крае.

Средневзвешенная кадастровая стоимость земель Южного и Северо-Кавказского федеральных округов составляет 31 150 рублей за гектар. Высокие величины кадастровой стоимости, более 35 000 рублей за гектар, отмечены в Республиках Адыгея, Северная Осетия — Алания, Кабардино-Балкарской Республике, Ставропольском крае и Ростовской области.

Такие же высокие значения кадастровой стоимости отмечены в ряде областей черноземной зоны Центрального ФО — в Воронежской, Белгородской, Курской. Высокие показатели кадастровой стоимости земель в Московской и Ленинградской областях обусловлены их столичным местоположением.

Высокие показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения более 20 000 рублей за гектар отмечены в ряде регионов Центрального (Тульская, Рязанская, Орловская, Липецкая и Владимирская области) и Приволжского ФО (республики Мордовия и Чувашская).

Средние показатели кадастровой стоимости (10 000–30 000 рублей за гектар) отмечены в Тверской, Костромской, Брянской, Калужской, Смоленской областях Центрального ФО, Вологодской Псковской, Новгородской областях Северо-Западного ФО, почти во всех областях и республиках Приволжского и Уральского ФО, в 30% субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО.

Низкие значения кадастровой стоимости (менее 10 000 рублей за гектар) характерны для многих субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО, ряда субъектов Северо-Западного ФО.

По абсолютной ренте (860 рублей за гектар) оцениваются северные территории страны (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский, Таймырский, Эвенкийский, Чукотский и Корякский автономные округа, Республика Саха).

Полученные данные по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий необходимы для взимания земельного налога, установления арендной платы, величины ипотечного кредита. Данная методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий нуждалась в серьезной корректировке. Основные недостатки методических подходов к оценке сельскохозяйственных угодий сводились к следующему [214]:

  1. Неправомерность использования фактической урожайности и затрат вместо нормативных. От такого подхода в свое время предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом платится «налог на интеллигентность».
  2. Межрегиональная несопоставимость оценок. Земли соседних областей, а иногда и земельно-оценочных районов внутри областей, оцениваются по-разному, даже если находятся в близких природных условиях. В субъектах Российской Федерации приняты шкалы с разными свойствами. В расчеты оценочных показателей заложены не единые для России экономические нормативы, в каждом регионе существуют свои местные нормативы, отражающие средние по региону, оценочному району экономические условия сельскохозяйственного производства. Несопоставимость оценок исключает возможность использования результатов земельно-оценочных работ на едином рынке земель России.
  3. Неучет климатических показателей. Известно, что одна и та же почва в разных климатических условиях будет иметь различную продуктивность, а следовательно, и разную оценку.

Отмеченные недостатки методических подходов приводят к несоответствию значений кадастровой стоимости земель и данных природно-сельскохозяйственного районирования.

Например, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области составляет 18 020 рублей за 1 гектар, в Башкирии — 17 460, в Ивановской области — 18 350, в Ярославской области — 18 780 рублей за 1 гектар.

Между тем, по всем показателям — почвенным, климатическим, возможностям возделывания более ценных культур, размерам полей, доле пашни в сельскохозяйственных угодьях — Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской области и Башкирии.

Необходимо также отметить, что величина абсолютной ренты (минимальный доход, который может быть получен с сельскохозяйственных угодий) не может быть одинаковой для всей территории России.

Указанные выше недостатки методических рекомендаций были учтены при подготовке новых методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ №445 от 20.09.2010).

П.М. Сапожников

  • Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.), масштаб 1:60 000 000
  • Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения (на 1 января 2006 г.), масштаб 1:60 000 000

Источник: https://SoilAtlas.ru/kadastrovaya-stoimost-zemel

Кадастровая стоимость 1 га земли сельхозназначения — Юридический справочник

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – комплекс технических и административных мероприятий, которые необходимы для определения стоимости участка в границах этого образования. Метод оценивания основывается на классификации земли по виду функционального использования и целевому назначению. Он проводится с учетом данных лесного, градостроительного, водного, земельного и других кадастров.

Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном законами, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями. В частности, для с/х угодий в методике прописано, что кадастровая стоимость — капитализированный расчётный рентный доход (формулы, по которым происходит расчёт, и порядок содержатся в методике).

Кадастровая оценка земельных участков необходима для создания единого кадастра, ее развитие направлено на получение усредненных показателей, которые отображают различия в качестве земель сельхозназначения. Основная цель кадастровой оценки стоимости земли — обоснование земельного налога, арендной платы и других платежей.

Методика оценки

Кадастровая оценка стоимости земельного участка проводится по единой методике. Это необходимо для обеспечения сопоставимости результатов оценки и унификации методологических подходов к различным категориям земель.

Если оценке подлежат участки вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то в этих случаях применяется капитализация расчетного рентного дохода. Объектом кадастровой оценки выступают участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов либо субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется для следующих участков сельскохозяйственного назначения:

  • Земель, занятых под пашни, пастбища, сенокосы и залежи.
  • Земли под пашню, используемые для выращивание технологических культур.
  • Земли, на которых расположены строения для хранения, переработки или производства сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, на которых расположены водные объекты для коммерческой деятельности.
  • Земли, занятые лесами.
  • Земли, занятые свалками либо полигонами.

Кадастровая стоимость одного гектара земли определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года.  Для определения кадастровой стоимость земельного участка необходимо пройти следующие этапы:

  • Определить интегральные показатели: по плодородию, местоположению и технологическим свойствам.
  • Выявить удельную стоимость методом капитализации рентного дохода.
  • По результатам определить кадастровую стоимость — умножается удельный показатель на площадь сельскохозяйственного угодья. 

Также государством определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ (таблицу смотрите здесь). В Республике Адыгея кадастровая стоимость 1 гектара составляет 23960 руб, в Краснодарском крае – 43560, а в Тюменской области – 7260.

Результаты кадастровой оценки и споры о результатах оценки

Государственная кадастровая оценка основывается на принципах единстве методологии, непрерывности актуализации сведений и открытости процедуры проведения мероприятий. Ее результаты могут быть оспорены в суде. Такая возможность регламентируется Федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в РФ». Заявление могут подать:

  • Физические либо юридические лица.
  • Органы государственного управления.

Оспаривание кадастровой стоимости земли сельхозназначения происходит в установленном законодательством порядке.

Комиссия может пересмотреть результаты оценки не позднее, чем через 35 дней с даты внесения в государственный кадастр полученных сведений.

Информацию об кадастровой стоимости можно получить в виде справки о стоимости объекта недвижимости бесплатно. Спор об изменении кадастровой стоимости земельного участка может быть организован на следующих основаниях:

  • Установление вместо кадастровой рыночной стоимости.
  • Недостоверность сведений о земельном участке.

Чтобы инициировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, необходимо оформить соответствующее заявление и подать его в управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. В течение 7 рабочих дней после подачи заявления орган обязан предоставить заявителю свое решение.

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/kadastrovaya-ocenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm

Стоимость пая земли сельхозназначения

Стоимость какого-либо земельного пая определяется для различных операций, например, для продажи, налогообложения. В зависимости от целей рыночная цена, которую следует заплатить за гектар, сотку или весь участок может определяться кадастром, аккредитованными оценочными организациями, риелторами, владельцем или покупателем.

От чего зависит цена земельного пая?

Цена любого земельного пая, относящегося к землям сельхозназначения, зависит от его состояния. То есть от состава, качества почвы, растительного покрова. Также цена любого земельного пая зависит:

  • От места расположения — схожий по характеристикам объект, расположенный возле крупного населенного пункта, стоит существенно дороже, чем аналогичная недвижимость, находящаяся далеко от него;
  • Транспортной доступности — удобный подъезд всегда делает участок более привлекательным;
  • Наличие коммуникаций — находящиеся на участке или рядом с ним линии электропередачи, гидромелиоративные системы, прочее являются существенными плюсами, поэтому делают надел более дорогим;
  • От размера.

В разы может поднять стоимость, такой собственности как участок — коммерческая привлекательность. То есть, если на земельном пае можно с выгодой разместить СТО, заправку, магазин, то владелец имеет полное право просить гораздо больше денег.

При этом гражданин, продающий надел должен учитывать возможно ли сделать изменение целевого назначения участка, чтобы у покупателя было право возводить здания, сооружения.

А еще лучше поменять назначение самому — затраченные деньги и время окупятся сполна, так как цена на собственность существенно увеличится.

Перед продажей такой собственности, стоит убедиться, что выполнена процедура межевания и участок поставлен на кадастровый учет. В противном случае продажа практически нереальна.

Как узнать стоимость земельного пая?

Если планируется продажа участка и необходимо выяснить цену земельного пая, то это можно сделать следующим способом:

  • Узнав кадастровую стоимость объекта — для чего достаточно получить выписку в Росреестре. Если нет желания платить, тогда каждый гражданин имеет право узнать нужную информацию на Публичной кадастровой карте. Особенность в том, что кадастровая цена может существенно отличаться от рыночной, причем в любую сторону, хотя государство пыталось сделать ее максимально приближенной к ней, чтобы иметь право получать максимально большой налог;
  • Обратившись в аккредитованную оценочную организацию — в данном случае собственность может быть оценена наиболее точно. То есть при необходимости получить реальную информацию — это будет наиболее преимущественный способ, кроме того, полученный в такой организации документ является юридическим, его можно использовать в любом государственном органе, например, в суде;
  • Обратившись в агентство недвижимости — если цель просто узнать реальное состояние дел, то риелторы могут помочь в этом, но во многих случаях они просят заплатить, а выданный ими документ никакой юридической силы не имеет;
  • Рассчитав стоимость самостоятельно — решить этот вопрос несложно, так как особых специальных навыков не требуется, кроме того потратив немного времени можно точно оценить свою или чужую собственность.

Источник: http://allelets48.ru/kadastrovaya-stoimost-1-ga-zemli-selhoznaznacheniya/

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельхозназначения кадастровая стоимость


В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/83

Без исков
Добавить комментарий